Как вы думаете, растут ли цены на недвижимость в долгосрочной перспективе? «Конечно растут!» – скажете вы, но червь сомнения закроется в вас. Вот и я задался таким вопросом, когда решил проанализировать, а что же происходит даже не с ценой (вспомним хотя бы ту же инфляцию), а с реальной стоимостью недвижимости на участке времени, скажем, в 50 и более лет?

Каждый из тех, кто покупал в собственность какой-либо объект недвижимости, будь то квартира, дом или участок земли, тешил себя мыслью, что после покупки будет обладать финансовым активом, который в будущем можно будет оставить в наследство своим потомкам. Но что же реально происходит со стоимостью, допустим, односемейного дома с течением времени?

Растут ли цены на недвижимость?

Растут ли цены на недвижимость?

Понятно, что экономика развивается циклически, да и не только, случаются ведь войны, кризисы, смены власти и т.п. Все это влияет на ценообразование. Также понятно, что то, как ухаживали за собственностью и ее техническое состояние тоже влияют на стоимость.

Итак, давайте разберемся, какие моменты могут так или иначе повлиять на стоимость вашей недвижимости:

— Как уже упомянул, один из факторов – это цикличность экономики, есть рост и спад экономики, но нужно учесть, что в каждом государстве он проходит по-разному, вот, например, экономика Японии уже лет 20 как стагнирует. Разумеется, покупать объекты следует в разгар кризиса, когда огромное количество людей, попавших в финансовые затруднения, а также задумавшихся об эмиграции, готовы массово расстаться со своей собственностью, тем самым «обваливая» рынок. Я знаю немало предприимчивых людей, скупивших хорошую и перспективную недвижимость по бросовым ценам во время кризиса 2008 года. Кризис и войны во все времена представляли для предприимчивых людей уникальные возможности разбогатеть, вспомним хотя бы фильм «Список Шиндлера». Согласен, что не у всех так получится, надо обладать капиталом и иметь определенные способности.

— Политические риски и смена власти. Когда поднимается смута, и люди массово мигрируют в места, где поспокойней, недвижимость так же падает в цене и становится лакомым кусочком для инвесторов. Правда, риски при этом очень высоки.

— Состояние локальной экономики. Поясню, возьмем к примеру город с градообразующим предприятием. Если это предприятие по тем или иным причинам прекращает свое существование, то из-за отсутствия работы и перспектив, люди массово покидают город, и недвижимость в этом городе обесценивается. Выводы напрашиваются следующие – недвижимость следует приобретать там, где есть работа и перспективы создания новых рабочих мест.

— Экологические изменения. Развитие промышленности или строительства крупного химического предприятия рядом с вашим загородным домом, например, может негативно сказаться на его стоимости. Есть правда редкие случаи, когда это может быть выгодно, например, создание служебной гостиницы. Второй момент – глобальные экологические изменения в регионе – радиационный фон, могильники хим. продуктов и т.п. Еще в памяти всплывает деградация целого региона, вызванная проблемой отступающего Азовского моря.

— Строительство магистралей или гипермаркетов на окраине города, напротив, часто приводит к подорожанию квартир и другой собственности. Это, кстати, любимый способ заработка на недвижимости американских инвесторов.

— Тенденция развития мегаполисов. То, что еще 20 лет назад было глухой окраиной столицы или районного центра, теперь уже является «тихим центром», тем самым заурядная дача «превращается» в особняк в престижном районе.

— Прокладка коммуникаций в городском районе или поселке. Подвод к земельному участку линий природного газа или городского водоснабжения, а также канализации резко повышает стоимость участка или дома. Думаю, это бесспорно.

— Влияние ресурса многоквартирного дома на стоимость квартир в нем. Покупка квартиры, да еще в ипотеку на много лет, в панельном доме советской застройки, вряд ли стоит считать разумной. Срок жизни «хрущевок» и других панельным домов ограничен, рассчитывать на правительственные программы переселения или реновации дома не стоит, никто не знает, какие законы вступят в силу при очередной смене власти.

— Также стоит воздержаться от приобретения квартиры в деревянном доме. Во-первых, повышенные риски возникновения пожара, во-вторых деревянный дом требует особого внимания в эксплуатации и ремонте, что сказывается на стоимости владения.

Предполагаю, что упомянул не все возможные варианты влияния на стоимость недвижимости, но этого достаточно, чтобы понять, где и когда приобретать свою недвижимость.

Теперь немного статистики. Если верить статистическим данным и финансовому анализу экспертов таких стран как США, Германия и Япония, то выясняется, что за вычетом денежной инфляции, стоимость среднестатистического дома в этих странах не меняется с годами! Вот так вот! Сам удивлен, но это так. С толку сбивает переписанные ценники, которые постоянно растут следом за денежной инфляцией, но реальная стоимость дома в хорошем состоянии и хорошем месте остается прежней! Это легко проверить, если провести аналогии с заработной платой. Например, сколько зарплат продавщицы магазина надо на приобретение дома сейчас, по сравнению с тем, сколько требовалось на это 50 лет назад. Аналогично можно провести сравнения с потребительской корзиной.

В эти выводы сложно поверить, так как уровень жизни постоянно меняется, происходят взлеты и падения цен на недвижимость, да и те факторы, о которых я уже рассказал, тоже влияют на стоимость конкретного дома, но в целом, боюсь, что исследователи правы.

Принимайте все вышеперечисленное к сведению при покупке своей недвижимости и особенно при инвестициях в нее. Я же для себя выводы сделал, но тем не менее остаюсь ярым сторонником вложения средств в недвижимость, так как это именно тот вид капитала, который можно потрогать и осознать. Не виртуальный, не условный, и что особенно важно для меня, он подвластен управлению мною, и я могу сам влиять на его состояние.

Я знаю, о чем говорю, так как помимо объектов недвижимости, в разные периоды времени являлся держателем различных финансовых инструментов, таких как банковские депозиты, акции предприятий, инвестиционные фонды, облигации, накопительное страхование, ПАММ счета и даже виртуальные хайпы. Ничто не дает такой стабильности и защищенности от больших потерь, как вложения в инвестиционную недвижимость. Да, нельзя похвастаться высокой доходностью, да, есть определенные обязательства и некоторые хлопоты, но это того стоит, и мои результаты за 20 лет только подтверждают это.

В заключение я хочу добавить, что не являюсь финансовым аналитиком, а просто, как владелец нескольких объектов недвижимости, хочу разобраться и иметь ясность в этом вопросе. Вы, конечно, можете не согласиться с моими рассуждениями на сей счет, но в таком случае, буду рад, если обоснуете свои возражения в комментариях под статьей. Думаю, что эта информация может быть полезна многим, кто уже имеет или только собирается приобретать недвижимость.

Leave a Reply

Your email address will not be published.